随着一线城市房价快速，购房起点越来越高，一些购房者开始更多利用首付贷等“场外”资金加大购房金融杠杆，风险几何?让我们来用一组数据进行描述。 我们引入一个房价收入比的概念来衡量下当前的房价。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价25000元/平方米计算，平均200万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9，偏离了合理的房价收入比(标准为4到6之间)。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。杠杆上的楼市更疯狂夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房子市价700万，我让她把房子1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，刚好可以来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走，这样我们的房子就在高位变现了;如果放假继续涨，我还可以在适当的时候把房子卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。这两天，楼市热闹的像赶集，上班路上的大爷大妈都是去看房子的。而最特别的，莫过于在朋友圈刷屏的这个炒房“终极秘籍”——顿时觉得“脑袋秀逗”了。杠杆即将用尽，楼市接下来只有这一种可能超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金，现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。在超级股灾前，除两融外，人们还通过恒生Homs系统搭建的伞形信托，以及互联网P2P平台融资炒股。为了融资炒股，恒生Homs系统，互联网P2P平台这样的技术创新让人目不暇给，这些创新都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。因此央行双降后，我大胆推测包括两融，伞形信托，P2P平台融资等等借款对日交易额的占比应在50%左右。这么大的杠杆，再加上没有有效的监控和监管不暴跌才怪。 #p#我想说的是居民除了通过银行房贷加杠杆之外，还通过互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道加杠杆进入楼市。互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。如果把房贷和影子银行金融渠道全部考虑进来，目前居民投资房地产的资金杠杆到底有多高?我想说的是，金融创新的动力是套利，楼市的套利空间远非A股可比，因此楼市的场内配资(银行房贷)和场外配资(互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道，如首付贷等)的配比和规模将远远超乎我们的想象。让我们看下面两个数据图来感受一下： 楼市杠杆透支的结果即将到来：不是调整，而是爆仓1、中央对金融的宽松，是为了托市，不是为了搞事。几十万亿的股市，玩过头了都会严控，何况几百万亿体量的楼市。银行会面临巨大风险。2、中央希望的是量，不是价。一线城市起涨是手段，不是目的。真正关心的是房地产背后的实体产能去库存。能带动家居建材电器的，必须把占比90%的三四线城市盘活。现在证明盘不活。钱只会逃进一线城市，制造一个高高在上的泡沫。三四线城市在这种氛围下反而消化不动。这点与股市的龙头带动效应差异显著。3、中国最好的实体产业，还是在一线城市。再这样炒下去，不要说工厂，连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进，反而把先进也搞残了。这一点，任正非、马化腾、华大基因的汪建，已经先后代表高端产业呛声房价。4、最近各媒体转发刘鹤的一篇文章《将制造业提升到国家战略高度》。分析了发达国家再制造业化战略将加剧国际投资竞争，在建议中提及“抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，降低生产成本和职工生活成本”。结合工信部长苗圩一再强调的“中国成为制造强国至少要努力30年”，高层对产业形势还是有清醒认知。允许资本投机，但不能影响到实业根基。5、要清醒认识当前杠杆资金的特质：绝不恋战。从美林生物钟被炒成电风扇就能感受得到当前的资金完全是游资打法。而且在资本全球化的背景下，投机资金不止盯着国内，内外资产的收益对比越来越成为影响因素。水位太高，就会往低处流。6、在瑞信全球财富报告中，全球最富1%的门槛也就是深圳一套普通房：500万元人民币。中国入围1%的有160万人，在深圳，500万的房也有160万套了。购买力和资产价格的巨大背离。高盛开始下调中国房地产的评级。 楼市的爆仓窗口预计在未来两月内开启。这一波爆仓之后的政策和资金回暖，至少要等到2018年换届之后。爆仓会有多猛烈?参考去年的股市。一句话：游资在玩跑得快，你别当成马拉松。对于本文有任何疑问，或者对其他投资相关的问题，可以在微信文章页面点击右下方的“写留言”向我提问，我会在留言区回复。我的回复字数有限，所以用语会比较简练，希望理解。微信公众号是：xiejingcaifu。